鼓勵移民和投資！希臘房產市場崛起

2019年，國外流入希臘房地產市場資金大幅增長。

根據希臘央行的數據顯示，僅2019年首先季度，進入希臘購買和開發房地產的外國資金同比增長130%。

大量的現金流涌入希臘，讓希臘房價水漲船高。

希臘，在近些年成為投資熱門國家。這是很多投資者在澳洲、美國和加拿大這些熱門國家之外開辟的熱門目的地。

剛剛從歐債危機里面爬出來的希臘，真的適合“砸錢”嗎？

一、強勢反彈

在經濟狀況改善和市場擴張措施的推動下，經歷了9年下跌之后的希臘的房地產市場再次強勁增長。

據希臘銀行（BankofGreece）的數據，截至2019第三季度，希臘城市地區的房價年增長率為9.32%，遠高于前一年2.35%的增長率和2006第四季度以來較高的房價年增長率。2019年第三季度，城鎮房價環比實際上漲3.46%。

分城市來看，希臘首都雅典在2019年較后一個季度的實際漲幅也達到了3.43%，2019年第三季度的房價年增長率為11.91%，這創下了自2006年第二季度以來的較高漲幅。

2018年之后暴漲的房屋價格指數

希臘第二大城市塞薩洛尼基，2019年第三季度房價同比上漲8.52%，這也是2007年第二季度以來的較高增幅。2019年第三季度，房價環比實際上漲1.9%。

除了雅典和塞薩洛尼基以外的其他城市的總體情況，截至2019年第三季度，房價實際上漲6.94%，要知道這個指標上一年同期也就上漲0.8%。

漲幅看起來不是特別迅猛，但是相比于希臘過去的房地產市場表現而言，已經是“大翻身”。

希臘的房價從2008年經濟危機之后就一波三折。

歐債危機之前，希臘一向被認為是一個幸福的國家，希臘是世界上實行社會福利制度較早的國家之一，同時也是世界上社會福利較好的國家之一。

希臘社會福利相當完善，福利種類多而齊全，是一個典型的高福利國家。凡是希臘的居民，有社會福利號碼者均有權享受公費醫療。在教育上，公立小學至大學全部免費。

這也使得希臘位列“宜居國家”。2004年，靠近海邊的房地產價格每年上漲30%至40%。在雅典，房價在2006年上漲了11.2%。

但是次貸危機和債務危機接憧而至，擊碎了這個“宜居國家”的童話。從2008年到2018年，希臘住宅價格下跌了40.8%。到近兩年才爬出來。

希臘的住宅建設在經歷了近十年的衰退之后，又開始上升。

2018年，建筑許可證同比增長10.1%，達到15180套。希臘統計局（HellenicStatisticalAuthority）的數據顯示，2019年前9個月，建筑許可證數量激增24.5%，達到11744套。

購房需求正在激增，雅典的住宅物業轉讓在過去四年中以兩位數的數字增長。這也是拜經濟增長所賜，根據國際貨幣基金組織（IMF）的數據，希臘經濟在2019年增長了2%左右，略高于去年1.9%的增長率，這也創下2007年以來的較高增長率。

種種跡象都在表明，希臘的房地產市場正在復蘇。而為了刺激投資，希臘也推出了很多投資機會。

二、機會難得？

從2008年希臘房地產重創，再到歐債危機希臘遭遇嚴重經濟危機，希臘政府可謂想方設法提振房地產市場。

為了重振房地產市場，希臘政府向購買或租賃價值超過25萬歐元的房產的非歐盟投資者提供移民優惠，類似于匈牙利、西班牙和葡萄牙。這讓很多投資者眼前一亮。

希臘中右翼新民主黨當選的總理基里亞科斯米佐塔基斯，也提出其他很多措施來激勵房地產商們。

首先，這些政策包括暫停對新建筑許可證的增值稅付款。

希臘于2019年10月宣布，暫停對2006年1月1日之后建造的任何新建筑許可證和未售出房產的增值稅付款，為期三年。

其次，減免單一財產稅（ENFIA），這項減免政策，去年免除了很多個人財產稅。

對價值高達60000歐元的財產減免30%；對價值高達70000歐元的財產減免27%；對價值高達80000歐元的財產減免25%；對價值高達100萬歐元的財產減免20%；對價值超過100萬歐元的財產減免10%。從2020年起，所有業主將平均再降低10%。

之所以出臺這項政策，背后的原因就是希臘高額的房地產稅曾經打擊了許多潛在買家的積極性，因為自全球金融危機以來，希臘為了彌補財政虧空開始征收高額的房產稅，房地產稅增長了7倍。

這么高的財產稅負，不利于吸引投資者，所以希臘索性就減免了。

希臘首都雅典

所以希臘政府意圖降低房產稅來吸引投資者。

再者，希臘也打算從簽證和居留許可上吸引投資者。希臘去年延長“黃金簽證”計劃，對象就是在該國投資至少40萬歐元的人。

這項計劃的對象將獲得五年期希臘居住許可，這也允許非歐盟公民在整個歐盟自由旅行。

希臘此前就出臺過類似的計劃，是為那些在希臘投資至少25萬歐元（合29萬美元）房地產的人預留的。該計劃于2013年啟動，旨在重振負債累累的希臘奄奄一息的房地產市場，吸引了約5000名主要是東亞地區和俄羅斯、土耳其和埃及國民。

除了鼓勵投資者前來購房以外，希臘為了改善投資環境，也出臺了很多經濟公共和私營部門的數百個投資項目。

這些投資項目大多數來自旅游和房地產、食品和飲料、能源和清潔技術、技術、衛生和高價值出口導向制造業等部門。

在過去的幾年里，希臘幫助了幾十個外國投資者在希臘探索有趣的投資機會，而希臘也在推進更多投資交易機會。并且希臘提供的眾多移民機會也讓很多投資者垂涎。

三、未來靠譜嗎？

很多人也關心希臘房地產和其他投資機會是否值得考慮。在預測希臘未來的投資機遇之前，還是很有必要簡單回顧一下希臘債務危機的情況。

自從2009年12月希臘政府公布政府財政赤字，而后全球三大信用評級相繼調低希臘主權信用評級從而揭開希臘債務危機的序幕，還順帶連鎖引發歐債危機。

從此希臘的GDP連年下跌，2010年下降了5.5%，2011年下降了9.1%，2012年下降了7.3%，2013年希臘實際國內生產總值下降了3.2%。在2014年短暫復蘇后，希臘經濟在2015年重新陷入衰退，2016年國內生產總值收縮0.4%。

2018年之后希臘GDP增速稍有起色

在內部政局大洗牌和歐盟的協助下，希臘一直到2018年才退出了八年的救助計劃，可以算得上是逐步擺脫了債務危機的影響。這是希臘經濟再度復蘇的開局之年。就連歐洲經濟和金融事務專員皮埃爾莫斯科維奇（PierreMoscovici）說：“希臘經歷了八個非常困難的年份，常常是非常痛苦的年份……在希臘終于可以在這場持續時間太長的危機中翻開新的一頁，較壞的已經過去了?！?/p>

歐洲穩定機制主席梅里奧·森特諾說：“希臘經濟再次增長，預算和貿易順差不斷，失業率穩步下降?！?。

從2018年開始，希臘經濟開始有點起色。希臘2018年經濟增速1.9%，2019年前三季度2.2%。

對于希臘住房，很多投資者還是持謹慎態度。

首先，希臘住房自有率很高。

據歐盟統計局（Eurostat）統計，約四分之三的希臘人擁有住房，2019年初的住房擁有率為73.5%。租賃市場約占住宅存量的20%。

租金方面也沒有太突出的表現。

根據《環球地產指南》，在雅典每平方米的月租金從9歐元到16歐元不等。在克里特島，每平方米公寓的月租金從每平方米4歐元到7歐元不等。

租金增長終于為正了

投資希臘住房的時候也需要注意到，希臘快速的城市化導致了城市和農村地區的嚴重二元對立。根據2011年的人口普查，超過35%的住房是空置的，大部分在農村地區。這些住宅通常破舊不堪，有些還需要全面修復。

所以投資之前，可能需要找專業機構了解一下情況。

但是，希臘的房子當成教育投資未嘗不可。

在希臘教育體系中，能讓學生接受英美教育的，主要是許多英美大學在希臘所開的分校。這些學校和一些以英語為授課語言的教育機構。

更重要的是，移民后，子女在希臘就可以接受與英美國家同樣的英美教育，在分校拿到同樣被國家認可的文憑，又能直接轉學到英美本校學習，生活成本卻可以節省近一半。

著名的謝菲爾德大學在希臘開辦的教學項目

至于很多投資者關心的希臘經濟的未來發展，歐盟經濟專員保羅根蒂羅尼（PaoloGentiloni）表示，希臘經濟已經走上正軌。

布魯塞爾的預測估計，2020年整個歐盟的平均經濟增長率將為1.4%，希臘的增長率預計將遠高于這一水平，希臘政府也設定的2.8%的目標。盡管環境具有挑戰性，但歐洲經濟仍在穩步發展，就業和工資持續增長。

很多投資機構認為，相對于英、美、加、澳等教育移民熱點國家，移民希臘不僅移民費用少、辦理要求低、周期短。但是投資希臘還是需要專業機構保駕護航。